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최근 전세사기 피해가 급증하면서 많은 세입자들이 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 속출하고 있습니다. 세입자라면 누구나 전세사기 위험에 대해 걱정할 수밖에 없는데요. 이에 따라 법도 종합법률사무소의 엄정숙 변호사가 전세사기를 피하기 위한 필수 확인 사항 5가지를 제시했습니다. 전세 계약 시 꼭 확인해야 할 사항들을 소개합니다.

1. 계약 전 임대인 및 주택 상태 철저히 확인하기 🔍

전세 계약 전, 임대인의 신원과 주택 상태를 꼼꼼히 확인하는 것은 전세사기 예방의 첫걸음입니다. 특히 다음과 같은 요소들을 확인해 보세요.

• 담보 설정 여부: 임대인이 해당 주택에 이미 담보를 설정해 둔 경우, '깡통전세'로 이어질 가능성이 큽니다.
• 주택 시세 확인: 주택 시세를 확인해 전세보증금이 너무 높은 경우 주의하세요.
• 불법 건축물 여부: 불법 건축물로 판명될 경우, 나중에 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다.
• 경매 이력 확인: 주택이 경매에 넘어간 이력이 있다면, 다시 경매로 넘어갈 위험이 큽니다.

사전 조사를 통해 주택의 안전성을 확인하는 것은 전세사기 위험을 상당 부분 줄일 수 있습니다.

2. 표준 계약서와 특약 사항 활용하기 📄

전세 계약을 할 때는 표준 계약서를 사용하는 것이 기본입니다. 표준 계약서를 사용하면 세입자의 권리를 좀 더 안전하게 보호받을 수 있습니다.

• 특약 사항 추가: 계약서에 임대인이 근저당을 설정할 경우 계약을 파기할 수 있는 조항을 추가하는 것이 좋습니다.
• 공인중개사의 신원 확인: 신뢰할 수 있는 공인중개사를 통해 계약을 진행하면 이중계약이나 가짜 임대인과의 계약을 예방할 수 있습니다.

표준 계약서와 특약 사항을 통해 세입자의 권리를 명시적으로 보호하는 것이 안전한 전세 계약의 기본입니다.

3. 계약 후 전입신고와 확정일자 받기 🏠

전입신고와 확정일자를 받는 것은 세입자가 법적 대항력을 확보할 수 있는 중요한 절차입니다.

• 전입신고: 전입신고를 통해 해당 주택의 실제 점유자임을 확인할 수 있습니다.
• 확정일자 받기: 확정일자는 보증금을 보호받을 수 있는 법적 우선순위를 제공합니다.

이 두 가지 절차를 통해 보증금 반환 소송에서 우선권을 가질 수 있으며, 임대인의 부도나 주택의 경매 상황에서도 보증금을 보호받을 수 있습니다.

4. 전세보증금반환보증보험 가입하기 🔒

전세보증금반환보증보험은 예상치 못한 상황에서 세입자의 보증금을 보호할 수 있는 추가 안전장치입니다.

• 보증보험의 장점: 임대인이 보증금을 반환할 수 없는 상황에서도 보험을 통해 일정한 보증금을 받을 수 있습니다.
• 가입 요건 확인: 보증보험 가입 시 임대인의 동의가 필요하거나 조건이 있을 수 있으므로 미리 확인하세요.

이러한 보험에 가입하면 임대인의 악의적인 행위나 경제적 문제로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 대비할 수 있습니다.

5. 계약 전 충분한 조사로 전세사기 예방하기 🛑

전세사기는 임대인의 악의적인 행동이 포함된 다양한 유형으로 발생할 수 있습니다. 이를 피하기 위해 계약 전 철저한 조사가 필수적입니다.

• 깡통전세: 임대인의 빚이 과도하게 얽힌 경우 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다.
• 가짜 임대인 계약: 실제 소유주가 아닌 임대인과 계약하지 않도록 주의해야 합니다.
• 월세를 전세로 둔갑시키는 경우: 월세 주택을 전세로 바꿔 계약하는 경우, 실제 전세 계약이 성립되지 않을 수 있습니다.

계약 전 충분한 조사를 통해 이러한 유형의 사기를 예방하는 것이 중요합니다. 만약 전세사기 피해가 발생했다면 신속하게 법적 조치를 취하는 것도 중요합니다.

결론: 전세사기 예방은 철저한 준비와 점검으로! 🛡️

전세사기를 피하기 위해 가장 중요한 것은 사전 예방입니다. 임대인의 신뢰성을 철저히 검증하고, 계약서 작성 시 특약 사항을 활용하며, 전입신고와 확정일자 받기를 통해 법적 보호를 강화해야 합니다. 또한, 보증보험에 가입해 보증금 반환의 안전장치를 마련하는 것이 필요합니다.

만약 피해가 발생했다면 민사 소송과 형사 고소를 병행하여 적극적으로 대응하고, 실질적인 방법으로 보증금을 보호하는 노력이 필요합니다.

전세사기는 임대인의 악의적인 의도와 부주의로 인해 발생하는 경우가 많으므로, 철저한 사전 조사와 신중한 계약이 세입자를 보호하는 첫걸음이 될 것입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ) ❓

Q1: 전입신고와 확정일자는 언제 받아야 하나요?
A1: 계약 직후 바로 전입신고와 확정일자를 받는 것이 좋습니다. 이는 보증금을 보호하는 법적 대항력을 확보하는 중요한 절차입니다.

Q2: 전세보증금반환보증보험 가입은 필수인가요?
A2: 필수는 아니지만, 예상치 못한 상황에서 보증금을 보호할 수 있는 추가 안전장치가 되므로 적극 권장됩니다.

Q3: 깡통전세란 무엇인가요?
A3: 깡통전세란 주택의 가치보다 임대인의 빚이 많아져 세입자가 보증금을 돌려받기 어려운 상황을 말합니다. 계약 전 담보 설정 여부를 꼭 확인해야 합니다.

Q4: 가짜 임대인과 계약하지 않으려면 어떻게 해야 하나요?
A4: 공인중개사를 통해 실제 소유주와의 계약인지 확인하고, 등기부 등본을 통해 임대인의 신원을 검증하는 것이 좋습니다.

Q5: 전세사기 피해를 당했을 때 가장 먼저 해야 할 일은 무엇인가요?
A5: 즉시 법적 조치를 준비하고, 전입신고와 확정일자를 유지하며 보증금 반환청구 소송과 함께 사기죄 고소를 고려해야 합니다.